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自力造屋
起造人
建築師
承造人
建築設計
建築技術
建築執照
估價師
室內設計師
景觀建築
綠色建築
生態建築
土地使用管制
建蔽率
容積率
不動產
所有權
抵押權
不動產估價
不動產物權
不動產價格
土地面積換算方式
畸零地
區段徵收
市地重劃
自辦重劃
法拍屋
建地

※ 自力造屋

指供自己居住,而從事造屋計劃與執行,其皆以獨立自主規劃和管理原則,完成住宅之興建。而在整個造屋活動的過程與結果,稱之自力造屋。

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※ 起造人

建造該建築物的申請人並於建造執照中明確標示。

建築物的起造人即建造該建築物的申請人,也就是欲為建築行為時,向主管建築機關提出請求的人,可分為自然人與法人兩種。

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※ 設計人與監造人(建築師)

建築物的設計者稱為設計人,負責監督建築物的興建者稱為監造人。

建築法所稱的建築物設計人及監造人均為建築師,以依法登記開業的建築師為限。

但有關建築物結構與設備等專業工程部分,應由承辦建築師交由依法登記開業的專業工程技術師負責辦理,

建築師並負連帶責任。

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※ 承造人:

負責建築物的實際施工營造者,稱為承造人。承造人的名稱亦見於建造執照上。

建築法所稱建築師的承造人為營造業,且以依法登記開業的營造廠為限。營造業應設置專任工程人員,負責承攬工程施工責任。

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※ 建築設計

A. 內在意義:

a. 反映當代的思想與精神。

b. 反映風土人文。

c. 反映社會現象。

B. 設計原則:

a. 內部機能關係- 功能性需求。

b. 建築的自然條件- 方位座向、景觀風貌。

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※ 建築技術

指建築物之設計、施工構造及設備的技術與內容而言,其規範以建築法建築技術規則為主。

建築的本質  

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※ 建築執照

建築執照指建造執照、雜項執照、使用執照及拆除執照四者之統稱。

建築物與雜項工作物的建造、完工使用或拆除,均於取得許可執照後方能施作。

其向縣市政府主管機關取得的許可執照,稱為建築執照。

一般通稱的建照,即為建築物新建、增建、改建及修建前應請領之建造執照。

其依建築法規定,建築執照為建造、雜項、使用、拆除四種執照之統稱。所以通稱的建照即是指建造執照。

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※ 估價師

指從事不動產估價,運用熟稔的估價技術與經驗,且經國家考試及格,核發證書從業的估價人員而言。

一般稱為不動產估價師。

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※ 室內設計師

是為室內裝修的工作做圖面上規劃的設計者。

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※ 景觀建築

「景觀藝術是建築的一種型式」在使從事建築物、道路、公共設備之外的人為環境景觀與鄉野自然景觀的空間設計,

以滿足人類的需求。

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※ 綠色建築:

以環境保護的考量來設計建築物,配合當地的自然環境設計最省耗能源的建築物。

符合綠色建築有三個特性:

  1. 適中開口

  2. 豐富陰影

  3. 充分通風

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※ 生態建築

以融合當地自然生態為概念,建築物儘量使用當地的自然資源(風力、陽光、地形),

不使用機械或電氣化設備來建築建物,以維持大自然原有的生態風貌。

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※ 不動產:

指不會移動的財產而言。民法第66條,稱不動產者:謂土地及其定著物(指房屋或出產物尚未脫離者)。

在坊間俗稱的房地產,則指土地與房屋而言,涵義較不動產為狹。

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※ 所有權:

民法物權篇第765條解釋,所有權為「所有人,於法令限制之範圍內得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉」。

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※ 抵押權:

民法第860條「稱抵押權者,謂對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產得就其賣得價金受清償之權。」

抵押權為不動產物權,非經登記不生效力。而其效力及於抵押物之從物與從權利。

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※ 抵押貸款

以不動產物權--抵押權設定為擔保,而取得資金運用之行為,稱為抵押貸款。

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※ 不動產估價

係依據影響不動產價值之各種資料,判定對象不動產之經濟價值,並以貨幣額表示之。

換言之,是在社會上之一連串價格秩序中,指出估價對象不動產之價格或租金額之行為。

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※ 不動產物權

我國土地法第十一條規定:「土地所有權以外,設定他項權利之種類,依民法之規定。」

依民法物權篇之規定,可設定之不動產物權有六種:

1.所有權

2.典權

3.抵押權

4.地上權

5.永佃權及地役權

6.耕作權。

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※ 不動產價格

指由吾人對不動產效用之認識,不動產之相對稀少性及不動產之有效需要三者相結合而產生之不動產經濟價值。

而歸納形成不動產價格因素,可大略分為三:

一、 一般因素:

1. 自然因素:地質、土層、地理、氣候…..

2. 社會因素:人口、家族、文化習慣….

3. 經濟因素:產業、金融、投資、交通…

4. 行政因素:土地政策、租稅、建築規範…

二、 區域因素:

不動產所屬地區之自然條件,與社會、經濟、行政等因素相結合,構成該區之特性。

三、個別因素:

不動產形成個別性,進而形成個別價格之因素。

如:位置、面積、臨街、公共設施等……。

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※ 建蔽率:

指建築面積占基地面積的比率稱為建蔽率。

建蔽率之計算以建築物的主建物投影面積為準,並未計陽台、雨遮或騎樓等。

台灣省土地使用分區建蔽率限制

使用種類

住宅區

商業區

工業區

農業區

旅館區

立體停車場

市場

加油站

建蔽率(%)

60

80

70

10

60

80

80

40

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※ 容積率:

容積率指建築物地面以上各層樓地板面積之和與基地面積之比。

建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制。

實施容積率的目的:

  1. 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

  2. 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

  3. 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

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※ 建地:

指可供建築建物的土地而言。

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※ 畸零地:

指面積狹小、地界曲折的基地。面積過於狹小或地界曲折的畸零地,其條件不足以供建築使用,

如果勉強建築,以後不僅影響市容,於土地利用上更屬浪費、不經濟。

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※ 區段徵收

政府為實施國家經濟政策、發展新都市,闢建新市鎮、新社區,更新舊都市及取得公共建設或興建國民住宅等,

在在均需要取得土地,以為開發利用。區段徵收即是協助政府取得上述開發所需的土地。

現行區段徵收係政府因實施國家經濟政策、新設都市地域、社會公共利益或特定目的事業之需要,

依法就某地區域內之私有土地全部徵收,重新加以劃分整理,除公共設施需用之土地由政府直接支配使用外,

其餘土地則按照指定用途處分負擔,使適於特定目的事業發展之一種手段,即區段徵收除取得土地外,

尚包括了土地之開發與處分業務。

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※ 市地重劃

○ 依照都市計畫的規劃,將都市一定範圍內的土地,全部重新規劃整理,興建個各項公共設施,

並於扣除法律規定的公共設施用地及應抵繳的工程費用、重劃事業費用、貸款利息所需抵費地後,

按原有土地相關位次經交換分合為形狀整齊的土地,重新分配給原土地所有權人的土地改良措施。

○ 市地重劃除了政府公辦之外,亦可由民間申請自辦市地重劃,參與重劃地主於重劃後均可領回55%的土地,

較區段徵收領回40%為高。經重劃的土地,於重劃後第一次移轉時,其土地增值稅可減徵40%。

實施市地重劃之目的在提高土地利用價值,促進市地更經濟合理利用,達成地盡其利的目標,並有效提升都市環境品質。

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※ 法拍屋

透過法院拍賣程序標購而得的房屋,簡稱法拍屋。

房屋與土地所有權人積欠債務,債權人為了保障債權,乃將債務人的房地產向法院申請查封,

以拍賣的強制手段達成償債的目的。拍賣時開放予一般大眾參與標購,因法院拍賣房屋有價格低廉的優勢,

所以能吸引愈來愈多的民眾投入競標。

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※ 土地面積換算方法:

「公頃」 「甲」 「平方公尺」  換算表

1公頃=1.0310甲=10.31分=103.10厘

1公頃=100公畝=10000平方公尺=3025坪

1平方公尺=0.3025坪

10平方公尺=0.1公畝=3.025坪

100平方公尺=1公畝=30.25坪

1坪=3.3058平方公尺

1甲=0.9699公頃=2.934坪

1分=0.097公頃=293.4坪

1厘=0.097公頃=29.34坪

1毫=0.0001公頃=2.934坪

1畝(市畝)=6.667公畝=666.7平方公尺=201.667坪

1公頃=1.0310甲=10.31分=103.10厘

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自辦土地重劃

市地重劃這個名詞在最近幾年當中,常常聽到大家在討論感覺即耳熟又有些陌生,其實市地重劃已存在市場相當長的時間了,只因為接觸的機會不多所以較少人了解,借這個機會讓我們來探討一下它的領域及流程內容,重劃其實是眾多土地開發方式中的一種但是又比傳統開發方式來著專業許多,依照目前現況市場而言,土地取得成本,土地區位,交通發展,營建成本高漲等等因素,都是建設營造相關行業之重要考量,傳統開發因土地條件問題已不符合建築業的需求了,因而投入市地重劃,已成建築界的新目光焦點。以下的流程是進入重劃領域的基本概念,讓我們一起來探討一下。

辦理土地重劃之效益如下:
一、 土地價值增漲:
    重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔,但重劃辦理完成後,區內公共設施完備,土地分配井然有序,地價自然隨之上漲。 
二、 享受減稅之利益:
    重劃區土地所有權人提供負擔之土地,主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書,於重劃後第一次移轉時,可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅,並依計算之稅額再減徵40%之土地增值稅。又重劃辦理 期間地價稅免征,完成後地價稅可以減半 征收兩年。 
三、 促進都市健全發展:
    重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新,完成道路、側溝、路燈、公園、停車場、地下管線(電力、電信、自來水)等各項公共設施建設,環境美化,可形成良好居住環境,加強居民對地區之關懷。 
四、 健全地籍管理:
    重劃後地籍重新整理,便於管理,減少土地經界糾紛,並可消除畸零地之問題。 土地所有權人亦可透過地籍整理,獲得方整立可建築之土地,而提高其利用價值。 
五、 公平負擔:
    市地重劃係基於「受益者負擔」之公平原則實施,可避免犧牲公共設施保留地所有人之利益,亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。 
六、 消除共有土地:
   對原來產權複雜之共有土地,各共有人可藉辦理重劃之機會,協調分配為個別所有,可節省共有土地分割之費用,並促進共有土地之利用。就土地所有權人而言自辦土地重劃,土地所有權人可享有土地價值增漲,節省土地增值稅,公共設施完善及居家環境品質提昇等多重效益。

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※ 都市計畫:

為促進都市健全發展,改善生活環境,而對都市土地使用作合理之規劃。

都市計畫指一定地區內有關都市生活的經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施,做有計畫的發展。

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※ 土地使用管制:

○ 指將土地劃分!為各種使用分區,並給予使用性質及容量的管制。

依實施都市計畫與否,區域土地可區分為都市土地與非都市土地。都市土地依都市計畫法管制,

土地使用分區管制則是指將都市計畫範圍內的土地劃分為各種使用分區,並對各種使用分區予以使用性質與使用容量的管制。

非都市土地的管制結構,是以非都市土地使用計劃指導非都市土地使用分區,非都市土地使用分區指導編訂使用地,

分別編定各用地的使用類別與使用強度。

 

○ 都市計畫可劃定住宅、商業、工業、農業、保護、行政、文教、風景等使用分區,並得視實際情況,

劃定其他使用區域或特定專用區 (如倉庫區、旅館區等)。前項各使用分區得視需要再予劃分

(如第一種住宅區、第二種商業區等),分別予以不同程度的使用項目、容積率、建蔽率的管制。

 

○ 非都市土地由直轄市或縣市政府依非都市土地使用分區範圍內,逐筆編定土地用途。編定項目如下:

1.  甲種建築用地

2.  乙種建築用地

3.  丙種建築用地

4.  丁種建築用地

5.  農牧用地

6.  林業用地

7.  養殖用地

8.  鹽業用地

9.  礦業用地

10.  窯業用地

11.  交通用地

12.  水利用地

13.  遊憩用地

14.  股蹟保存用地

15.  生態保護用地

16.  國土保安用地

17.  墳墓用地

18.  特定目的的事業用地

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